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Immobilie als Kapitalanlage – Chancen & Risiken

 

Das Thema Kapitalanlage hat lange für viele Privatanleger beim Sparbuch und der kapitalbildenden Lebensversicherung aufgehört. Inzwischen haben sich viele Anleger in verschiedene Richtung orientiert – aufgrund der Minizinsen. Ins Portfolio wird zunehmend Betongold aufgenommen. Immobilien scheinen – so der allgemeine Eindruck – ein sicherer Hafen für Kapital zu sein. Lässt sich diese Ansicht in der Praxis tatsächlich validieren?

Grundsätzlich haben Immobilien als Investitionsobjekt durchaus sehr viel Potenzial. Damit Betongold Ansprüche der Anleger erfüllt, müssen verschiedene Gesichtspunkte erfüllt sein. Hierzu gehört die Lage. Aber auch andere Aspekte – wie der Kaufpreis und die Höhe der Mieten – haben letztlich erheblichen Einfluss.

 

Abbildung 1: Immobilien werden als Kapitalanlage für immer mehr Investoren zu einer spannenden Option. Doch was ist dabei zu beachten? Bildquelle: @ Terra Mallorca / Unsplash.com

Welche Faktoren machen eine Immobilie interessant?

Immobilien werden oft als Teil der Altersvorsorge gesehen – da die Miete wegfällt und in die eigene Tasche fließt. Für Selbstnutzer mag dies zutreffen, Investoren und Anleger sehen Immobilien mit anderen Augen. Damit Immobilien interessant werden, müssen sie verschiedene Aspekte erfüllen.

  • Lage, Lage, Lage: Hinsichtlich der Attraktivität ist die Lage entscheidend – aus mehreren Gründen. Einmal geht es hier darum, wie sich der Wert in Zukunft entwickelt. Von Immobilien in Problemvierteln wird nicht viel erwartet. Je besser die Lage, desto höher die Wertsteigerung. Bei der Bewertung kann sich ein Blick über den Tellerrand auszahlen. Stadtviertel verändern sich. Was gestern noch Problembezirk war, kann morgen schon das absolute Hippster-Viertel sein. Die Lage beeinflusst nicht nur die zukünftige Wertentwicklung, sondern auch den Kaufpreis. Kapitalanleger werden um eine ausgiebige Bewertung der Lage einer Immobilie also nicht herumkommen.
  • Mietquote: Eine Immobilie, die in den letzten Jahren kaum mit Leerstand konfrontiert war, ist natürlich ein ideales Anlageobjekt. Vollvermietung sorgt für sprudelnde Einnahmen. Diese bedeutet nicht automatisch, dass es keine Fluktuation bei den Mietern gibt. Wichtig ist, dass Leerstand nicht zum Dauerzustand wird. Das Ganze ist meist eine Funktion aus Lage und Ausstattung der Immobilie.
  • Jahresmiete vs. Kaufpreis: Ob sich eine Immobilie als Investment rechnet, hängt sehr stark davon ab, in welchem Verhältnis der Kaufpreis und die Jahresmiete stehen. Je nach Region sind Kaufpreise von 15-24 Jahresmieten attraktiv, wobei diese Werte in sehr beliebten Lagen heute kaum noch realistisch erscheinen. So liegt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in München heute zwischen 31 und 36. Zusätzlich muss für eine Bewertung der Immobilie auch der Blick auf die Betriebskosten gehen, von denen laut § 2 Betriebskostenverordnung nicht alle umlagefähig sind.

Letztlich sind es diese drei Faktoren, welche großen Einfluss auf die Bewertung haben. Aus Sicht der Anleger werden weitere Aspekte zu berücksichtigen sein. Dazu gehört auch, wie groß beispielsweise der Investitionsstau für spezifische Immobilien ist.

Heißer Tipp: Seniorenimmobilien für langfristige Erträge

Anleger gehen mit ganz unterschiedlichen Vorzeichen an ihre Investmententscheidung heran. Ein Teil will später in die Mietwohnung einziehen – und nutzt die Vermietung einfach zur Tilgung des Immobilienkredits. Andere Investoren haben allein Interesse an der Rendite. Wer auf langfristig stabile Erträge setzt, kann eventuell eine Seniorenimmobilie kaufen. Dahinter verbergen sich Immobilien wie Pflegeeinrichtungen oder das Betreute Wohnen.

Hintergrund: Pflegeanbieter mieten die Immobilien vom Eigentümer und bewirtschaften die Anlage als Wohnmöglichkeit für Senioren. Besonders das Betreute Wohnen hat in den letzten Jahren an Bedeutung sehr stark gewonnen.

Bewohner fühlen sich nicht wie im Pflegeheim „abgestellt“ und genießen mehr Lebensqualität. Angehörige haben die Gewissheit, dass Eltern und Großeltern in den Einrichtungen gut aufgehoben sind. Für Investoren sind diese Immobilien aufgrund der stabilen Zuflüsse interessant. Besonders interessant ist dieses Modell zusätzlich durch die Tatsache, dass die Pflegeanbieter als gewerblicher Mieter viele Pflichten übernehmen und der eigentliche Eigentümer auf diese Weise entlastet wird.

Achtung: Sofern Eigentümer vorhaben, im Alter selbst in der Einrichtung zu wohnen, muss früh an eine entsprechende Vertragsgestaltung gedacht werden. Die klassische Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist in diesem Fall nämlich deutlich schwieriger darzustellen. Was realisiert werden kann, ist das bevorzugte Belegungsrecht.

Studentenimmobilien als Investition

Eine zweite interessante Gruppe sind Studentenimmobilien – sprich Wohnheime und Wohnparks. Hier ist zwar mit einer recht hohen Fluktuation zu rechnen. Aber: In beliebten Hochschulstandorten hat sich über Jahre eine hohe Nachfrage nach Wohnraum entwickelt. Es ist daher wahrscheinlich, dass Mietimmobilien in diesem Segment nahe an die Vollvermietung heranreichen und interessante Investitionsobjekte darstellen.

Chancen und Risiken einer Immobilie als Kapitalanlage

Betongold gilt seit Jahren als vergleichsweise sichere Kapitalanlage. Ein Grund sind die steigenden Preise am Markt. Durch niedrige Kreditzinsen suchen mehr Selbstnutzer und Anleger Immobilien, was die Kaufpreise in die Höhe treibt. Welche Entwicklung der Markt zuletzt genommen hat, verdeutlicht der vdp-Preisindex, der teils mit zweistelligen Prozentsätzen zulegt.

Hohe Wertsteigerungen sind die Chance, welche sich durch Investitionen in Betongold ergibt. Zudem bietet sich die Möglichkeit, später selbst in die Immobilie einzuziehen.

Zu den Risiken einer Kapitalanlage in Betongold gehört die Refinanzierung. Aktuell niedrige Zinsen sind nicht in Stein gemeißelt. Steigen diese wieder an, muss das Immobilieninvestment mitunter teuer refinanziert werden. Ein weiteres Risiko sind die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten. Je älter eine Immobilie wird, umso größer dieser Einflussfaktor. Dieses Risiko lässt sich allerdings minimieren – durch den Aufbau einer entsprechenden Investitionsreserve.

Abbildung 2: Die Suche nach passenden Objekten für eine Investition in Immobilien kann sich durchaus als mühsam erweisen. Wer dabei die richtigen Kriterien anlegt, findet am Ende Objekte mit guter Rendite. Bildquelle: @ Miikka Airikkala / Unsplash.com

Fazit: Erfolgreich in Betongold investieren

Immobilien sind nicht nur für Selbstnutzer interessant. Zum starken Ansteigen der Preise am Markt sorgen letztlich auch Investoren, die seit Jahren verstärkt in diesem Segment nach Anlageobjekten suchen. Wer sich für dieses Modell als Teil etwa der Altersvorsorge interessiert, muss wesentliche Punkte beachten. Hierzu gehört, sich intensiv mit dem Investitionsobjekt zu beschäftigen. Lagefaktoren sind an dieser Stelle nur ein Aspekt. Es kommt auch darauf an, das Verhältnis aus Kaufpreis und Mieteinnahmen oder die Vermieterquote in die Bewertung einzubeziehen. Ohne eine gründliche Auseinandersetzung mit den verschiedenen Aspekten machen gerade unerfahrene Investoren schnell Fehler – die eigentlich nicht sein müssen.

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